Строительная экспертиза дома перед покупкой

Ко мне периодически обращаются клиенты, собирающиеся купить готовый дом в коттеджном поселке или у частника с целью сделать строительную экспертизу – анализ постройки.

География клиентов широкая, поэтому анализ часто делаю в дистанционном режиме с предоставлением письменного отчета.

В этот раз ко мне обратился клиент, собирающийся купить двухэтажный дом с участком.

Для анализа клиент предоставил мне имеющуюся информацию, фотографии от продавца:

Смотрим характеристики коттеджа от продавца:

·       - фасадный керамический кирпич 125 мм;

- стандартные размеры кирпича 250х120х65 – одинарный, 250х120х88 – полуторный, где 250 – длина, 120 – ширина. 125 мм – некорректный размер.

·       - воздушный вентзазор 20 мм;

такой размер воздушного зазора закладываем в проект между слоями ограждающей конструкции из кладочных материалов;

·       - утеплитель стеновой фасадный минераловатный 100 мм (два слоя по 50 мм);

посмотрим дальше фото - мы в проектах применяем минеральную (каменную) вату в один слой;

·       - кирпич силикатный двойной 250 мм;

·       - песко-цементная штукатурка 20 мм;

внутри дома эффективнее применять другой тип штукатурки внутренних поверхностей наружных стен.

1 Строительная экспертиза частного дома всегда начинается с изучения проекта.

В данном случае Проект дома отсутствует - главный минус.

Есть только поэтажные планировочные решения.

Однозначно самострой непонятного качества с трудом поддающийся анализу.

2 Также, продавцом не приложены сертификаты на использованные основные стройматериалы: бетон, арматуру, утеплитель, кладочные материалы, окна и т.д. Например, количество камер в профиле, энерго эффективность окон определить визуально невозможно.

3 Дом построен без геологии - минус.

Представлены несколько фотографий изготовления фундамента - тип фундамента непонятен.

Если это ленточный фундамент, не показана его глубина залегания; не показаны буронабивные сваи, если это заглубленный свайно-ростверковый фундамент.

На фото ростверка видны концы выступающей арматуры - для чего? Арматура будет подвержена коррозии с возможными последствиями. Арматура должна быть защищена бетоном минимально на 40 мм в случае последующего утепления;

Ещё замечания:

·       - не произведена обмазочная гидроизоляция битумной мастикой за два раза;

·       - не постелен геотекстиль;

·       - не уложен щебень крупной фракции с уплотнением трамбовкой;

·       - не выполнена послойная трамбовка песка;

Не показано наличие утепления ЭППС ростверка (цоколя) коттеджа по наружному периметру.

Монолитная железобетонная плита (бетонная стяжка) - не показано изготовление:

·       - непонятна высота (толщина) плиты,

·       - не подтверждено наличие ЭППС под плитой, не видно армирование плиты (диаметр и шаг арматуры).

4 Отапливаемая площадь двухэтажного коттеджа постоянного проживания составляет 110 кв.м. По словам продавца, оплата за отопление (газ) в аналогичном эксплуатируемом доме за какой-то зимний месяц 2020 года составила более 5000 руб. Для такой площади многовато будет...

5 Ограждающие конструкции (стены) – предоставлена одна фотография стройки и выше характеристика - описание продавца.

Смотрим, что минвата низкой плотности (визуально около 30 кг/м3) неплотно уложена к стене из силикатного кирпича, есть ещё вопросы.

Крепление минеральной ваты к стене из силикатного кирпича выполнено с помощью металлической проволоки с нарушением технологии, что не допускается. Минвата не будет работать как положено: может, сползти под собственным весом с учетом возможного намокания, так как попадает в зону конденсации – рассмотрим на графике ниже.

Из описания и по фото непонятно, какого типа выполнен воздушный зазор: вентилируемый или замкнутый – это имеет важное значение.

Рассмотрел оба возможных варианта.

Не знаю, какой из них сделали строители.

На скриншоте анализируем ограждающую конструкцию с вентилируемым воздушным зазором. Итог - не проходит по сопротивлению теплопередаче для данного региона:

Проверяем ограждающую конструкцию с замкнутым воздушным зазором – Видим, что образуется нежелательная зона конденсации, захватывающая минвату, вентзазор и фасадный кирпич, также не проходит по сопротивлению теплопередаче.

Намокшая минвата перестает работать как утеплитель.

6 Строительная экспертиза дома перед покупкой выполнена, причем в дистанционном режиме – клиенту представлено итоговое заключение.

Чем же привлекателен продающийся двухэтажный дом - он построен на дорогом участке в достаточно популярном коттеджном поселке на окраине города миллионника с шаговой доступностью к инфраструктуре большого населенного пункта: строится детский садик, есть магазины, недалеко общественный транспорт и т.д.

P.S. Итак, строительный анализ коттеджа завершен.

При этом понимаем, что есть ещё строительная экспертиза дома (обследование здания), осуществляемая специализированными организациями с выездом на место застройки, применением специальных приборов, лабораторными испытаниями, что стоит немалых финансовых затрат.

На начальном этапе, перед покупкой, для принятия решения, на мой взгляд, достаточен анализ дома в вышеперечисленном объеме.

При этом, строительная экспертиза частного дома будет тем точнее, чем больший объем информации предоставлен для анализа.

Вы можете прислать мне имеющуюся у Вас информацию с пометкой:

строительная экспертиза дома.