Строительная экспертиза дома перед покупкой
Ко мне периодически обращаются клиенты, собирающиеся купить
готовый дом в коттеджном поселке или у частника с целью сделать строительную
экспертизу – анализ постройки.
География клиентов широкая, поэтому анализ часто делаю в
дистанционном режиме с предоставлением письменного отчета.
В этот раз ко мне обратился клиент, собирающийся купить
двухэтажный дом с участком.
Для анализа клиент предоставил мне имеющуюся информацию,
фотографии от продавца:
Смотрим характеристики коттеджа от продавца:
· - фасадный
керамический кирпич 125 мм;
- стандартные размеры кирпича 250х120х65 –
одинарный, 250х120х88 – полуторный, где 250 – длина, 120 – ширина. 125 мм –
некорректный размер.
· - воздушный
вентзазор 20 мм;
такой размер воздушного зазора закладываем
в проект между слоями ограждающей конструкции из кладочных материалов;
· - утеплитель
стеновой фасадный минераловатный 100 мм (два слоя по 50 мм);
посмотрим дальше фото - мы в проектах
применяем минеральную (каменную) вату в один слой;
· - кирпич
силикатный двойной 250 мм;
· - песко-цементная
штукатурка 20 мм;
внутри дома эффективнее применять другой
тип штукатурки внутренних поверхностей наружных стен.
1 Строительная экспертиза частного дома всегда начинается с
изучения проекта.
В данном случае Проект дома отсутствует - главный минус.
Есть только поэтажные планировочные решения.
Однозначно самострой непонятного качества с трудом
поддающийся анализу.
2 Также, продавцом не приложены сертификаты на
использованные основные стройматериалы: бетон, арматуру, утеплитель, кладочные
материалы, окна и т.д. Например, количество камер в профиле, энерго
эффективность окон определить визуально невозможно.
3 Дом построен без геологии - минус.
Представлены несколько фотографий изготовления фундамента -
тип фундамента непонятен.
Если это ленточный фундамент, не показана его глубина
залегания; не показаны буронабивные сваи, если это заглубленный
свайно-ростверковый фундамент.
На фото ростверка видны концы выступающей арматуры - для
чего? Арматура будет подвержена коррозии с возможными последствиями. Арматура
должна быть защищена бетоном минимально на 40 мм в случае последующего
утепления;
Ещё замечания:
· - не
произведена обмазочная гидроизоляция битумной мастикой за два раза;
· - не
постелен геотекстиль;
· - не
уложен щебень крупной фракции с уплотнением трамбовкой;
· - не
выполнена послойная трамбовка песка;
Не показано наличие утепления ЭППС ростверка (цоколя)
коттеджа по наружному периметру.
Монолитная железобетонная плита (бетонная стяжка) - не
показано изготовление:
· - непонятна
высота (толщина) плиты,
· - не
подтверждено наличие ЭППС под плитой, не видно армирование плиты (диаметр и шаг
арматуры).
4 Отапливаемая площадь двухэтажного коттеджа постоянного
проживания составляет 110 кв.м. По словам продавца, оплата за отопление (газ) в
аналогичном эксплуатируемом доме за какой-то зимний месяц 2020 года составила
более 5000 руб. Для такой площади многовато будет...
5 Ограждающие конструкции (стены) – предоставлена одна фотография стройки и выше характеристика - описание продавца.
Смотрим, что минвата низкой плотности (визуально около 30
кг/м3) неплотно уложена к стене из силикатного кирпича, есть ещё вопросы.
Крепление минеральной ваты к стене из силикатного кирпича
выполнено с помощью металлической проволоки с нарушением технологии, что не
допускается. Минвата не будет работать как положено: может, сползти под
собственным весом с учетом возможного намокания, так как попадает в зону
конденсации – рассмотрим на графике ниже.
Из описания и по фото непонятно, какого типа выполнен воздушный
зазор: вентилируемый или замкнутый – это имеет важное значение.
Рассмотрел оба возможных варианта.
Не знаю, какой из них сделали строители.
На скриншоте анализируем ограждающую конструкцию с
вентилируемым воздушным зазором. Итог - не проходит по сопротивлению
теплопередаче для данного региона:
Проверяем ограждающую конструкцию с замкнутым воздушным
зазором – Видим, что образуется нежелательная зона конденсации, захватывающая
минвату, вентзазор и фасадный кирпич, также не проходит по сопротивлению
теплопередаче.
Намокшая минвата перестает работать как утеплитель.
6 Строительная экспертиза дома перед покупкой выполнена,
причем в дистанционном режиме – клиенту представлено итоговое заключение.
Чем же привлекателен продающийся двухэтажный дом - он
построен на дорогом участке в достаточно популярном коттеджном поселке на
окраине города миллионника с шаговой доступностью к инфраструктуре большого
населенного пункта: строится детский садик, есть магазины, недалеко
общественный транспорт и т.д.
P.S. Итак,
строительный анализ коттеджа завершен.
При этом понимаем, что есть ещё строительная экспертиза
дома (обследование здания), осуществляемая специализированными организациями с
выездом на место застройки, применением специальных приборов, лабораторными
испытаниями, что стоит немалых финансовых затрат.
На начальном этапе, перед покупкой, для принятия решения,
на мой взгляд, достаточен анализ дома в вышеперечисленном объеме.
При этом, строительная экспертиза частного дома будет тем
точнее, чем больший объем информации предоставлен для анализа.
Вы можете прислать мне имеющуюся у Вас информацию с
пометкой:
строительная экспертиза дома.